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魂斗罗归来体验服入口: 劉曉博:只準漲5%!樓市最火的城市,準備了一串“殺招”

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樓主
發表于 2019-5-27 14:11:36 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  周末的時候,我接到了讀者的爆料——由于被住建部點名,蘇州市最近召開會議,樓市調控隨時可能進一步收緊。

  主要內容見下面這張截屏:

  由于沒有獲得驗證,所以我沒有公開對此作出評價。今天(5月27日)早上,上海的“澎湃新聞”對這次會議做了報道:
  “澎湃新聞”報道的內容,跟我此前拿到的“會議紀要”內容高度吻合。

  由于蘇州沒有納入國家統計局監測房價的70個城市,所以外界很難看到比較權威的、蘇州房價上漲的數據。

  但民間機構有監測,比如“冰山指數”最近一段時間的排行就顯示,蘇州是中國核心城市里房價上漲最快的。其中僅5月第三周跟4月第三周相比(環比),就上漲了4.4%(見下圖)。
  因此,說蘇州樓市是當前“最火的”,并不夸張。

  正因為如此,住建部日前對蘇州樓市做出了“預警提示”。一起被“預警提示”的,還有南寧、佛山和大連。

  隨后,蘇州做了三個“調控動作”:

  5月11日,蘇州市對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年。

  5月16日,蘇州市工業園區調整新購住房的學位政策,“五年一學位”調整為“九年一學位”。

  5月17日,吳江區發布一個地塊出讓的“補充公告”,該地塊的市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價全部降低。

  蘇州樓市新政出臺之后,被認為是溫和的。原因很簡單,作為中國內地出口量排名第三的城市,蘇州面臨著穩增長的壓力。

  上圖是一季度蘇州的主要經濟指標,整體還是健康的。但“規模以上工業總產值”、“規模以上工業增加值”、“進出口總額”和“用電量”都增長乏力和下滑。在這樣的時候,蘇州當然沒有必要對樓市“過于激進”。

  5月24日蘇州召開的這次“房地產座談會”,由發改委、自然資源局和市區兩級的住建局等部門參加,30余家地產商與會。

  結合“澎湃新聞”的報道和讀者爆料,這次座談會傳遞了如下重要信息:

  1、蘇州全年的調控目標是房地產價格指數“漲幅不超過5%”,這個目標必須完成。

  2、6月到7月為“過渡期(觀察期)”,如果5月出臺的措施不能奏效,調控會加碼,可能出臺的措施包括:擴大限售范圍到科技城、吳江太湖新城、運東、汾湖等區域;外地人購房社保年限從1年提高到2年。

  3、預售備案價不能超過4萬,不會考慮項目的具體情況區別對待。單個區域內新備案價格不得超過目前同類在售項目最高備案價。

  4、政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢。

  5、蘇州成為“70+1”城市,也就是說被國家統計局等部門納入監控。

  6、蘇州儲備了2萬畝土地,用來平抑房價。后續出讓土地的指導價會適當下降。

  那么該怎樣看待上述“政策工具箱”里的“工具”?蘇州樓市又將走向何方?

  我的看法是:

  讓樓市溫和上漲,并維持比較活躍的成交量,是國家的基本要求。所謂“穩房價、穩地價、穩預期”,就是這個意思。房價不可能靜止不動,也很難趨勢性下跌,那樣會妨礙“穩增長”,特別是“穩就業”。

  當前國家對于就業高度重視,此前全國就業問題的“電視電話會議”要求——要堅持就業優先政策,要守住不發生大規模失業的底線,要防止出現大規模返鄉潮。

  隨后,國務院成立了高規格的“就業工作領導小組”,一位副總理擔任組長,房地產主管部門——住建部和最能影響房地產市場的人民銀行,都有一名副部長(副行長)成為領導小組成員。

  房地產顯然是產業關聯度、帶動能力最強的行業,對就業拉動作用極大。所以樓市不能冷。4月的新增貸款也顯示,超過一半給了住戶貸款,而住戶貸款主要用來買房。但另一方面,國家對樓市過熱也高度警惕,這就是蘇州樓市調控的大背景。

  “政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢”,這句話很有分量,也可以對一些頭腦發熱的開發商產生震懾。但真正的殺招是:第一,嚴格的限價;第二,土地出讓價的指導價會有所下降。

  一刀切的限制房價不能超過4萬元,不考慮樓盤具體情況。這看起來比較“機械”,但地方政府也確實沒有什么好辦法。政府總不能成立審計隊伍,考察每個開發商的成本,來給予個性化的定價。要知道,同樣是開發商,融資成本都可能有很大差異。

  對蘇州樓市最管用的除了“嚴格限價+土地出讓指導價下調”之外,收緊限購最具殺傷力。目前外地人只需1年社保就可以在蘇州買房,這在強二線城市里比較寬松的,就連廊坊下面的一些縣,都已經提高到了3年。

  我的看法是:蘇州今年有較大機會,全面提高限購的社保年限。當地政府之所以設立兩個月觀察期,跟當前國際環境有較大不確定性有關。設立2個月觀察期是適當的,也是理性的。

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